Investir dans l'immobilier
Loi Pinel
Conseillère en gestion de patrimoine à Pau, je vous conseille et vous accompagne pour vos investissements immobiliers, que vous soyez professionnel ou particulier. La loi Pinel vous permet de bénéficier d’un réduction d’impôt en proportion du prix d’acquisition d’un logement neuf aux nouvelles normes en vigueur (Pinel+).
L’idée est de céder un avantage fiscal dans le but de répondre à 2 objectifs principaux :
- Stimuler la construction de logements dans les zones du territoires à forte demande locative.
- Etendre l’offre de logements locatifs pour les ménages aux revenus intermédiaires (c’est à dire n’ayant pas accès à un logement social mais rencontrant toutefois des difficultés à louer un logement sur le marché libre).
La réduction d’impôt est calculée sur le prix de revient du logement, dans la limite des 2 plafonds suivants, au titre d’une même année d’imposition (et non plus d’année d’acquisition!) :
300 000 € par foyer fiscal et par an ( prix de revient )
5 500 € par m² de surface habitable.
La réduction est imputée chaque année pendant l’engagement de location , 6 , 9 ou 12 ans, à partir de l’achèvement des travaux. Si la réduction d’impôt excède l’impôt dû, elle est perdue.
En 2023, pour tout achat d’un logement neuf ou réhabilité, les futurs propriétaires qui souhaitent investir dans le locatif neuf en Pinel auront accès à des taux rabaissés :
- à 10,5 % du prix d’acquisition pour un engagement sur 6 ans,
- à 15 % sur 9 ans,
- à 17,5 % sur 12 ans.
Ces taux connaîtront une nouvelle baisse en 2024 pour chuter à respectivement à :
- 9 % pour un engagement sur 6 ans,
- 12 % sur 9 ans,
- 14 % pour 12 ans de location.
La réduction d’impôt est prise en compte dans le plafonnement des niches fiscales. »
Loi Pinel +
Une formule qui permet de conserver les mêmes avantages fiscaux que l’ancien Pinel, à savoir les taux pratiqués jusqu’en 2022, à condition de respecter un certain nombre de critères renforcés par rapport aux exigences règlementaires, comme des qualités d’usage et de confort et un niveau de performance énergétique élevé pour un habitat de très haute qualité.
Les logements devront par exemple faire une surface minimale habitable fixée selon le nombre de pièces (28 m² pour un T1, 45 m² pour un T2…). Les logements devront proposer des espaces extérieurs privatifs (comme un balcon), mais encore répondre à des critères précis liés à l’agencement des pièces, à la luminosité, voire à une double exposition à partir du T3.
Pour l’achat d’un bien neuf à 300 000 €, soit le budget maximal autorisé par un investissement locatif en Pinel et Pinel plus :
- Sur 6 ans (12 %), l’avantage fiscal sera de 36 000 € (6 000 €/an).
- Sur 9 ans (18 %), la réduction sera de 54 000 € (6 000 €/an).
- Sur 12 ans (21 %), cela donne 63 000 € de réduction (5 250 €/an).
La réduction d’impôt est prise en compte dans le plafonnement des niches fiscales. »
Déficit foncier
Ce dispositif de droit commun consiste à réduire le montant de vos impôts si vous déclarez des bénéfices fonciers grâce au montant des travaux que vous aurez engagé dans un bien destiné à la location. Vous pouvez utiliser un logement que vous avez déjà dans votre patrimoine ou acheter un bien. Vous pouvez faire l’achat et les travaux par vous-même ou choisir un produit « »clé en main » » pour lequel vous achetez un logement vétuste et le promoteur s’engage à faire les travaux de remise en l’état. Dans tous les cas il faut que des travaux de rénovation soient nécessaires. Une fois les travaux terminés, vous devez mettre le logement en location. Celui-ci doit être vide, sans meubles, vous concluez un bail d’habitation nue avec le locataire.
3 catégories de charges déductibles seront traitées de façon bien distinctes; les charges financières, les charges de travaux et les charges d’exploitation.
Les travaux de construction et d’agrandissement ne sont pas déductibles.
Le mécanisme du déficit foncier est un dispositif très avantageux fiscalement s’il est bien monté. Il bénéficie d’un double impact fiscal sur votre tranche marginale d’imposition et sur les prélèvements sociaux. Il peut vous faire bénéficier d’un report de déficit sur 10 ans
Grâce à la modulation du prélévement à la source vous ressentez immédiatement l’allègement de la pression fiscale sur vos revenus fonciers
A la suite de la loi Climat, le déficit imputable est doublé 21 400€ dans le cadre de la loi de finances rectificative 2022 sous condition de travaux d’amélioration de performance énergétique.
Loi Denormandie
Le dispositif Denormandie est une aide fiscale accordée dans le cadre d’un investissement locatif dans l’ancien situé dans les villes éligibles . Il est destiné à redynamiser le cœur des villes moyennes.
Les particuliers qui acquièrent, entre le 01 janvier 2019 et le 31 décembre 2023, des logements à rénover dont les travaux représentent au moins 25% du prix du logement, destinés à la location peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt répartie sur la durée de l’engagement de location ; 6 ans minimum, 9 ans ou 12 ans.
Les travaux doivent être terminés au 31 décembre de de la deuxième année qui suit l’acquisition.
La justification du respect des exigences de performance énergétique avec :
- 2 diagnostics de performance énergétique (DPE) réalisés par des professionnels certifiés « Reconnu Garant pour l’Environnement RGE »,
- des factures, autres que les factures d’acompte, des entreprises ayant réalisé des travaux.
La réduction d’impôt est prise en compte dans le plafonnement des niches fiscales.
Loi Malraux
La loi du 4 août 1962 permet la création de secteurs sauvegardés, associant l’État et les villes, la protection s’appuie sur l’élaboration d’un plan de sauvegarde et de mise en valeur qui édicte les règles d’urbanisme et d’aménagement du secteur concerné.
L’opération doit être réalisée en vue de la restauration complète d’un immeuble bâti situé dans le périmètre d’un site patrimonial remarquable couvert soit par un plan de sauvegarde et de mise en valeur approuvé, soit par un plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine approuvé, ou bien dans un SPR lorsqu’un plan n’a pas encore été approuvé à condition que l’opération ait été déclarée d’utilité publique.
La liste des quartiers présentant une concentration élevée d’habitat ancien dégradé est fixée par l’arrêté du 19 janvier 2018.
Les travaux, encadrés par les architectes des Bâtiments de France, doivent aboutir à une restauration complète d’un immeuble bâti (intérieur et extérieur).
La réduction d’impôt est de 30% dans les quartiers dégradés situés dans le périmètre d’un plan de sauvegarde et de mise en valeur ou 22 % des dépenses de travaux dans les sites remarquables ou un plan de valorisation du patrimoine.
L’engagement de location est de 9 ans sans limitation de loyer ni conditions de ressources du locataire
Avantage fiscal immédiat avant la livraison du bien et hors plafonnement des niches fiscales.
Monument historique
Le dispositif Monument Historique permet de déduire, sans plafonnement, de ses revenus fonciers et de son revenu global les travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration ainsi que les intérêts d’emprunt et frais assimilés.
Le statut de « monument historique » est une reconnaissance par la Nation de la valeur patrimoniale d’un bien. Cette protection implique une responsabilité partagée entre les propriétaires et la collectivité nationale au regard de sa conservation et de sa transmission aux générations à venir.
Dès l’époque révolutionnaire, le conseil des bâtiments civils puis à partir de 1837 la Commission des monuments historiques ont donné des avis et des orientations sur les interventions à mener sur les palais nationaux, les monuments de l’État ou ceux « classés » par la commission des monuments historiques.
Il faut que l’immeuble soit inscrit aux monuments historiques ou ancien classé.
Il n’y a aucun plafonnement de loyer, ou de ressources du locataire.
Le classement au titre des monuments historiques n’emporte pas de conséquence sur le mode d’utilisation du bien (résidence principale, secondaire, hôtel, etc…).
Le propriétaire doit prendre l’engagement de conserver l’immeuble pendant au moins 15 ans à compter de son acquisition, y compris lorsque celle-ci est antérieure à 2009.
Le bien doit être loué pendant 3 ans, pour répondre à l’obligation de location après avoir imputé un déficit foncier.
Avantage fiscal immédiat avant la livraison du bien et hors plafonnement des niches fiscales
C’est une solution qui intègre les stratégies fiscales ayant pour objectif de neutraliser des hauts pics de revenus; stratégies particulièrement adaptées aux sportifs de haut niveau, artistes et aux professionnels venant de céder leur entreprises.
Location meublée
Les locaux donnés en location sont considérés comme meublés au sens fiscal lorsque les meubles loués avec le local sont suffisants pour donner à ce dernier un minimum d’habitabilité.
Loi de 1949 définit le statut de loueur meublé : « est considéré comme exerçant la profession de loueur en meublé le bailleur qui loue habituellement plusieurs logements meublés, que la location s’accompagne ou non de prestations secondaires telles que location de linge, nettoyage des locaux, préparations culinaires ».
Le Décret de 2015 vient préciser en donnant une liste du mobilier :
- Literie comprenant couette ou couverture ;
- Dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;
- Plaques de cuisson
- Four ou four à micro-ondes ;
- Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à – 6 °C ;
- Vaisselle nécessaire à la prise des repas ;
- Ustensiles de cuisine ;
- Table et sièges ;
- Étagères de rangement ;
- Luminaires ;
- Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.
Nue-propriétée
De la même manière que l’achat d’un bien en pleine propriété, vous avez la possibilité d’acheter seulement une composante de celle-ci : la nue-propriété.
Vous achetez la nue-propriété d’un bien immobilier dont l’usufruit est détenu temporairement par une autre personne (l’usufruitier). Ce dernier est le plus souvent une personne morale (société, bailleur social, collectivité territoriale) qui achète l’usufruit pour une durée généralement comprise entre 10 et 20 ans selon les programmes commercialisés.
C’est quoi la nue-propriété ? La propriété regroupe plusieurs droits : occuper un bien, en percevoir les revenus, le vendre. Si une personne détient tous les droits, il est plein propriétaire. Si plusieurs personnes détiennent ces droits, la propriété est démembrée : on parle d’usufruitier (occuper le bien, percevoir les revenus) et de nu-propriétaire (détenir le bien en pleine propriété au terme de l’usufruit).
Pendant la durée du démembrement, vous ne pouvez pas utiliser le bien, ni en percevoir les revenus. Ce n’est qu’au terme de la durée de l’usufruit que vous serez pleinement propriétaire de l’appartement, sans coût supplémentaire.
Le prix d’achat de la nue-propriété du bien immobilier est attractif puisqu’on applique une décote qui représente généralement entre 30 et 40 % par rapport au même bien acquis en pleine propriété. Elle correspond au montant des loyers théoriques que vous auriez dû percevoir si vous aviez pu louer le bien pendant le démembrement. Plus la durée de l’usufruit est longue, plus le prix d’achat de la nue-propriété est réduit !
Vous n’avez aucune charge à payer, sauf les grosses réparations (remplacement des couvertures, maintenance des murs de soutènement), l’usufruitier paie les autres charges (factures d’énergies, impôts, travaux, etc.) et se charge de la gestion des immeubles (formalités administratives, entretien des bâtiments, recherche et sélection des locataires, recouvrement des loyers).
Vous ne pouvez pas louer le bien pendant toute la période de démembrement, vous ne percevez donc aucun revenu imposable. Vous ne pouvez pas l’occuper non plus.
Au terme du démembrement, vous devenez plein propriétaire du bien immobilier. Vous pourrez :
- le conserver pour en percevoir des revenus réguliers ou l’occuper,
- éventuellement en donner la nue-propriété à vos enfants pour anticiper la transmission à moindre coût car la donation sera taxée uniquement sur la valeur de la nue-propriété,
- le vendre afin de capter la plus-value mécaniquement réalisée.
On considère en effet que le prix d’achat pour calculer la plus-value correspond à la valeur en pleine propriété au jour de l’acquisition de la nue-propriété. Cette solution est favorable car l’usufruit est acquis gratuitement.
Location meublée gérée
Le bail commercial est un contrat signé entre l’exploitant de la résidence et le propriétaire du bien. Le bail doit répartir les charges entre propriétaire et exploitant pour les travaux (entretien, mise aux normes), le renouvellement du mobilier, les taxes et frais d’assurance (taxe foncière et ordures ménagères, assurance de l’immeuble et des parties privatives), les frais de gestion et les frais de syndic.
Le bail commercial meublé précise également les conditions des révisions de loyer et de la périodicité de son paiement, et enfin, les charges récupérables ou non récupérables.
Le bail engage le gestionnaire à verser un loyer pendant une période de 9 à 12 ans, que l’appartement soit occupé ou pas.
