Êtes-vous concerné lors de la vente de votre maison/appartement ?
Vous allez ou vous avez déjà vendu un bien immobilier ?
Si vous avez réalisez un gain, c’est à dire si vous vendez ce bien immobilier pour un montant supérieur à votre prix d’achat, sont prévues des modalités particulières pour calculer précisément votre gain, incluant notamment une taxation directement à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux, une surtaxe, mais aussi dans certains cas une exonération…
Conseillère en gestion de patrimoine à Pau dans le Béarn, je vous accompagne et vous conseille dans toutes vos démarches. Si vous êtes concerné par l’une de ses transactions immobilières, alors vous êtes redevable de l’impôt de plus-value sur la vente de votre bien immobilier :
- immeubles bâtis (maison individuelle, appartement, dans des immeubles collectifs),
- immeubles non bâtis (terrains),
- droits démembrés (usufruit, nue-propriété),
- titres de société à prépondérance immobilière (SCI soumise à l’impôt sur le revenu, parts de FPI).
Comment est calculé le montant de cette plus-value sur votre transaction immobilière ?
En général, le montant de cette plus-value correspond à la différence entre le prix d’acquisition et le prix de vente (cession). Il existe cependant des cas particuliers : par exemple pour un terrain sur lequel vous avez construit ou encore la vente d’un bien conservé suite à une séparation (divorce).
Ainsi, le prix d’acquisition du bien immobilier correspond au tarif indiqué dans l’acte de vente (acquisition à titre onéreux) ou dans l’acte de donation ou la déclaration de succession dans le cadre d’un héritage ou d’un don anticipé pour réduire les frais de succession (acquisition gratuite).
Peuvent s’ajouter à ce prix d’acquisition le montant des frais payés lors de la transaction :
- frais d’acte,
- droits de donation,
- succession
- etc.
Mais également les dépenses réalisées au titre des travaux effectués sur l’appartement, la maison ou le local en question :
- soit pour leur montant réel (seulement si vous pouvez justifier de ces travaux à l’aide de justificatifs comme les factures des artisans par exemple, et si vous n’avez pas déduit ces sommes de vos revenus locatifs),
- soit forfaitairement pour un montant égal à 15% du prix de vente, seulement si le bien soit cédé + de 5 ans après son acquisition.
Dans la condition où le bien immobilier a été acquis à titre onéreux, ces frais d’acquisition sont généralement fixés forfaitairement à 7,5% du prix d’acquisition.
Exemple : achat d’un bien pour 210 000€ il y a 17 ans, revente à 270 000€
- Majoration du prix d’achat pour les frais d’acquisition, montant forfaitaire de 7,5 % : 15 750 € (7,5 % x 210 000) ;
- Majoration du prix d’achat pour les travaux, montant forfaitaire de 15 % : 31 500 € (15 % x 210 000).
Bilan : prix d’achat majoré (prix de revient) de 257 250 € et plus-value nette de 12 750 € (270 000 – 257 250).
Le taux d’abattement par durée de détention
La plus-value ainsi calculée est ensuite réduite d’un abattement pour durée de détention afin de connaître le montant de la plus-value imposable. Les taux d’abattements diffèrent en matière d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux et varient en fonction de la durée de détention.
Une fois les abattements pour durée de détention appliqués, la plus-value immobilière est taxée à l’impôt sur le revenu au taux forfaitaire de 19 % et aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %.
| Taux d’abattement par année | ||
| Durée de détention | Impôt sur le revenu | Prélèvements sociaux |
| Moins de 6 ans | 0 % | 0 % |
| Entre 6 et 21 ans | 6 % | 1,65 % |
| 22 ans | 4 % | 1,60 % |
| Plus de 22 ans | Exonération | 9 % |
| Plus de 30 ans | Exonération | Exonération |
Et si vous revendez moins cher ?
Il n’est pas possible d’imputer une moins-value immobilière ni sur des plus-values de même nature réalisées lors de cessions d’autres immeubles, ni sur le revenu global.
À noter que les donations et les transmissions de biens immobiliers suite à un décès ne sont pas concernées par l’impôt de plus-value.
Quelles exonérations sur la plus-value immobilière ?
Il existe plusieurs exonérations concernant la plus-value immobilière, notamment :
- la vente de la résidence principale, seulement si le bien immobilier vendu est les résidence habituelle et effective du cédant au jour de la cession ou lors de sa mise en vente,
- si une partie de cette résidence principale est louée, l’exonération s’applique seulement au prorata des surfaces occupées de manière privative par le propriétaire,
- la première vente d’un logement autre que la résidence principale en vue de l’acquisition de sa résidence principale, seulement si le vendeur du bien immobilier n’a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des 4 dernières années précédent la vente et seulement si il réinvestit la somme dans l’acquisition ou construction de sa nouvelle résidence principale,
- les ventes réalisées par des personnes (personnes malades, en situation de handicap, personnes âgées…) entrant dans une structure médicalisée (comme un EHPAD par exemple) seulement si la vente du bien immobilier intervient dans un délai de 2 ans maximum après l’entrée dans cette structure médicalisée.
- les ventes dont le prix inférieur à 15 000€,
- les ventes dont le cédant est titulaire d’une pension de vieillesse ou d’une carte d’invalidité, disposant de revenus faibles n’était pas redevables de l’IFI (conditions cumulatives),
- les ventes suite à des évènements particuliers comme par exemple les expropriations, les immeubles soumis à un risque naturel majeur…
- les ventes au profit d’organismes en charge du logement social,
- les ventes réalisées par des non-résidents, dans la limite d’une résidence et avec une exonération plafonnées à 150 000€ de plus-value nette imposable (sous certaines conditions).
A noter que dans un couple, l’exonération peut concerner les 1 époux ou 1 seul des deux selon la situation patrimoniale de chacun.
La surtaxe, c’est quoi ?
Si le montant de la plus-value imposable est de plus de 50 000€ (après application des abattements pour durée de détention éventuels), une taxe complémentaire est due. Le montant du taux de cette taxe varie entre 2 et 6 % selon le montant de la plus-value imposable.
Ce seuil de 50 000 € s’apprécie au niveau de chaque cédant. Par exemple, concernant un couple marié, le seuil de 50 000 € est calculé au niveau de la quote-part du bien et donc de la plus-value revenant à chacun des époux, et non par rapport à la plus-value obtenue par le couple.
Par exemple si la plus-value est de 90 000€ pour un couple, cela correspond donc à 45 000€ chacun. Chaque époux est donc en dessous de ce seuil des 50 000€ et n’est donc pas redevable de la surtaxe.
Quand et comment payer l’impôt de plus-value ?
Le montant de l’impôt dû (IR, PS et surtaxe) est déclaré et payé par le notaire qui réalise l’acte notarié pour la vente immobilière. Il retient donc le montant de l’impôt sur le prix de vente payé par l’acquéreur et reverse ainsi au vendeur le solde net.
En cas de plus-value imposable, vous devrez reporter le montant de la plus-value nette imposable lors de votre déclaration de revenus de l’année concernée par la transaction immobilière (imprimé 2042-C, case 3VZ). Ce gain est ainsi intégré dans votre revenu fiscal de référence.
Lorsque la plus-value a été exonérée du fait du remploi du prix de vente dans l’acquisition de la résidence
principale, vous devez indiquer le montant de la plus-value exonérée en case 3 VW de la déclaration 2042 C.
Attention : aucune déclaration ne doit être déposée si la plus-value est exonérée (en application d’une exonération expresse ou par l’application de l’abattement pour durée de détention), ni lorsque la cession ne donne pas lieu à une imposition (plus-value égales à zéro ou en cas de moins-value lors de la revente).
Crédit photo : Oleksandr Pidvalnyi from Pixabay
